Nella compravendita di un immobile sono tante le incombenze a carico del venditore

La maggior parte delle persone pensa che la cosa più difficile, quando si vuole vendere casa, sia reperire un acquirente disposto a comprare ignorando, invece, che vendere casa significa concludere un contratto molto complesso e dalle conseguenze giuridiche che a volte possono riservare davvero brutte sorprese.
L’art. 1470 del Codice civile definisce in modo molto semplice il contratto di vendita come quello che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un diritto verso il corrispettivo di un prezzo; quindi il venditore si obbliga a consegnare il bene, o comunque a trasferirne la proprietà o un altro diritto, e chi acquista si impegna a pagare quanto pattuito.
Nella vendita di un immobile, tuttavia, a questi obblighi principali se ne affiancano altri molto rilevanti e principalmente a carico del venditore. Per arrivare alla corretta compravendita di un immobile è necessario effettuare alcuni controlli e acquisire una serie di documenti che è onere del venditore fornire. Prima di tutto, quest’ultimo è obbligato a consegnare all’acquirente i titoli e i documenti relativi alla proprietà dell’immobile, ovvero l’atto con il quale il venditore ha a sua volta acquistato la proprietà dell’immobile (che potrà essere un atto di compravendita, di donazione, di successione o anche un decreto di trasferimento del Tribunale).
Altro onere del venditore è quello di consegnare la documentazione urbanistica e catastale dalla quale sia possibile verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto rappresentato graficamente sulle planimetrie depositate al Catasto e al Comune. Se la rispondenza non c’è, perché magari negli anni sono state apportate delle modifiche all’immobile, il venditore dovrà provvedere a presentare tramite un tecnico abilitato delle pratiche di sanatoria, sostenendone i relativi costi o, quando questo non sia possibile, a procedere alla demolizione delle parti di edificio che non risultano a norma.
Altro documento importante è il certificato di agibilità che attesta la sussistenza delle condizioni di salubrità, igiene, sicurezza dell’immobile e senza il quale non si potrà procedere al trasferimento del bene. Pertanto, qualora l’immobile ne fosse sprovvisto, il venditore ha l’obbligo di chiederne al Comune l’ottenimento: il che presuppone anche che vi siano le dichiarazioni di conformità degli impianti.
Altro documento che il venditore dovrà fornire è l’Attestato di prestazione energetica dell’immobile (la cosiddetta Ape) che dal luglio 2009 è necessario allegare alle compravendite immobiliari.
Il mancato rispetto di tali obblighi spettanti al venditore pregiudica il buon esito della vendita e, in alcuni casi, può generare delle richieste di risarcimento del danno piuttosto onerose. Ecco perché, quando si vuole vendere casa, è sempre opportuno evitare il “fai da te”.
Avv. Silla Grava e Avv. Monica Fanton